Ist das Dach dicht, der Keller trocken? In welchem Zustand sind die Fenster?
Ob älteres Fachwerkhaus oder Bungalow aus den 1970er Jahren - gebrauchte Immobilien sind meist günstiger als vergleichbare Neubauten. Doch mit den Erwerbskosten allein ist es nicht getan. Gebrauchtimmobilien müssen in der Regel modernisiert, oft sogar saniert werden.Wer eine gebrauchte Immobilie erwerben will, sollte das Objekt genau unter die Lupe nehmen. Denn zum Kaufpreis kommen oft noch beträchtliche Modernisierungskosten. »Der Sanierungsbedarf bei einer gebrauchten Immobilie wird meist erheblich unterschätzt«, sagt Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbandes Privater Bauherren (VPB). Je nach Alter des Hauses, nach seinem Pflegezustand und den bisherigen Erhaltungsmaßnahmen kann die Sanierung selbst noch einmal mit bis zur Hälfte des eigentlichen Kaufpreises zu Buche schlagen. »Eine Verteuerung der Immobilie, mit der Käufer oft nicht rechnen«, so der Bausachverständige. Fast immer modernisierungsbedürftig sind Elektrogeräte, vor allem Pumpen. Aber auch textile Bodenbeläge und der Außenanstrich sollten alle 10 bis 15 Jahre erneuert werden. »Ist das Haus 30 oder 40 Jahre alt, muss der Käufer die Erneuerung der kompletten Heizungsanlage einkalkulieren, auch Warmwasserboiler haben ihre beste Zeit dann hinter sich«, gibt Penningh zu bedenken. Nach drei Jahrzehnten müssen Schornsteinkronen neu verfugt und gesichert werden, nach vier Jahrzehnten sind die Fenster auf der Wetterseite altersschwach. Zinkblecheindeckungen, Fallrohre und Reqenrinnen aus Zink haben nach dieser Zeit die ersten Löcher und müssen ebenfalls erneuert werden. Ein halbes Jahrhundert halten im Schnitt elektrische Leitungen den Anforderungen stand. Auch Sanitärobjekte und -leitungen aus Kupfer haben eine vergleichsweise lange Lebensdauer. Nach 50 Jahren brauchen die meisten Häuser einen komplett neuen Außenputz, auf der Wetterseite möglicherweise schon früher. Je nach Beanspruchung und Pflege hält auch das Betondach 50 bis 60 Jahre. Ziegeldächer dagegen werden ohne Probleme 80 Jahre und älter. Gleiches gilt für Schieferdächer und andere Naturbaustoffe, wie Steinböden oder Naturstein-Treppen. Doch weil der Teufel im Detail steckt, kann ein Sachverständiger den Zustand einer Gebrauchtimmobilie am besten beurteilen. Er erkennt Mängel und hat die Folgekosten im Blick. Denn nur wer weiß, was an Reparaturen ins Haus steht und die Kosten dafür einplant, vermeidet bei der Finanzierung böse Überraschungen. Käufer sollten zudem jederzeit über einen »Notgroschen« für Unvorhergesehenes verfügen. »Mit einem Euro im Monat pro Quadratmeter Wohnfläche sind Hausbesitzer auf der sicheren Seite«, rechnet VPB-Fachmann Penningh vor.
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