Wie wo was gebaut werden darf, regeln Bund, Länder und Kommunen
Das eigene Haus ist eine enorme Investition - für die meisten Baufamilien die größte ihres Lebens. Erster Kostenpunkt ist das Grundstück mit seinem manchmal unverständlichen Drum und Dran. Schon morgen kann sich eine grüne Wiese als Bauland entpuppen. Um jedoch eine Baugenehmigung zu bekommen, muss die Erschließung sichergestellt sein. In einem Bebauungsplan erfasste Grundstücke gelten erst dann als erschlossen, wenn Straßen, Gehwege und Grünflächen angelegt sind sowie die Ver- und Entsorgung funktioniert. Dafür sind Erschließungskosten zu entrichten, die auf die Grundstücksbesitzer umgelegt werden. Erwirbt man ein Grundstück mit dem Zusatz »voll erschlossen«, sind die üblichen Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten. Bei ungünstiger Topographie können jedoch Mehrkosten entstehen. Ohne das rechte Maß wird kein Haus am richtigen Platz stehen. Daher verlangt der Gesetzgeber Katastervermessungen, die von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ausgeführt werden - gegen Gebühr, versteht sich. Drängt der Bauherr darauf, schneller als üblich in sein neues Refugium einzuziehen, kann er über ein Kenntnisabgabeverfahren bei der Baurechtsbehörde eine beschleunigte Durchführung eines Bauvorhabens beantragen. Voraussetzung: Es muss ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegen. Dazu gehört auch ein vom Vermessungssachverständigen autorisierter Lageplan. Denn der bevorstehende Hausbau muss »in die Örtlichkeit übertragen« werden. Sobald dies geschehen ist, erhält das Grundstück Kontur: Ein Schnurgerüst signalisiert den nahen Baubeginn. Und dann ist da noch die schwer verständliche Lektüre des Bebauungsplans, durch die sich der Hausbesitzer in spe arbeiten muss. Hinter den oft rätselhaften Begriffen und Zahlen steckt nämlich die »Nutzungsschablone«: wichtige Informationen über das Wo und Wie des späteren Wohnens. Taucht ein großes »W« auf, gibt der Buchstabe Auskunft über ein reines Wohngebiet. Ein »M« ist ein Mischgebiet mit Wohnhäusern und Gewerbe, ein kleines »o« klärt über eine offene Bauweise auf, was nichts anderes heißt, als dass in einem vorgesehenen Baugebiet Einfamilienhäuser, Doppel- oder Reihenhäuser gebaut werden dürfen. »GRZ« benennt die Grundflächenzahl. Diese gibt an, zu wie viel Prozent das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Lautet die Festlegung 0,5, dann kann der Besitzer seinen Grund und Boden zu 50 Prozent bebauen. Auch die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe des Gebäudes sind im Bebauungsplan vorgeschrieben. Steht hinter den drei Buchstaben »GFZ«, was Geschossflächenzahl bedeutet, zum Beispiel 06, heißt das, dass die Gesamtfläche aller Vollgeschosse 60 Prozent der Grundstücksfläche ausmachen darf.
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