Mängel berechtigen zur sofortigen Mietminderung - Vorsicht, maßvoll kürzen
Auch wenn eine Wohnung »nur« eingeschränkt bewohnbar ist, darf die Miete gekürzt werden. Das kann zum Beispiel nach einem Wasserschaden sein oder weil die Heizungsanlage defekt ist. Selbst nachbarschaftlicher Baulärm berechtigt zur Mietminderung. Wenn das Wasser nach einem Rohrbruch im Zimmer steht, ist das zunächst ein Fall für die Hausratversicherung des Wohnungsmieters. Doch der kann noch einen Schritt weiter gehen und einen Teil der Miete einbehalten. Grundsätzlich gilt: Ist die Wohnung nicht in dem Zustand, wie im Mietvertrag dargestellt, darf gekürzt werden. »Haben Mieter den Mangel allerdings selbst verschuldet, bestehen generell keine Minderungsrechte. Darüber hinaus berechtigen Mängel, die bereits vor Vertragsunterzeichnung bekannt waren, ebenfalls nicht zur Mietminderung«, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Ist ein Mangel vorhanden, der die Benutzbarkeit der Wohnung tatsächlich einschränkt, so muss der Mieter das mitteilen. »Er ist berechtigt, sofort die Miete zu mindern. Nur wenn er die Anzeige beim Vermieter unterlässt und der deshalb nicht für Abhilfe sorgen kann, entfällt das Minderungsrecht«, sagt die Rechtsanwältin Bettina Baumgarten. Weiß der Vermieter dagegen von dem Mangel, lässt aber den Schaden nicht beheben, dann hat der Mieter das Recht, selbst einen Handwerker zu beauftragen. Die Kosten kann er dem Vermieter in Rechnung stellen. Aber: »Bevor der Mieter einen Handwerker anfordert, muss er seinen Hauswirt davon in Kenntnis setzen und ihm eine letzte Frist einräumen«, sagt Baumgarten. Teilt der Mieter den Mangel nicht sofort mit und zahlt die Miete zunächst ungekürzt weiter, kann er die Mietminderung auch noch nach einem längeren Zeitraum geltend machen. Die nachträgliche Rückforderung bereits gezahlter Miete ist ihm allerdings grundsätzlich verwehrt. In welcher Höhe die Miete gekürzt werden darf, hängt immer davon ab, wie sehr die Nutzung der Wohnung durch den Mietmangel beeinträchtigt wird. »Mieter sollten bei Minderungen maßvoll handeln«, empfiehlt die Juristin. Überzogene Kürzungen könnten sonst dazu führen, dass hohe Nachzahlungen fällig werden, wenn die zulässige Minderung sehr viel geringer ist, als vom Mieter festgelegt. Bei deutlich überhöhten Forderungen drohe unter Umständen sogar die fristlose Wohnungskündigung. Wer zum Beispiel wegen eines defekten Briefkastens die Miete um 50 Prozent kürzt, obwohl nur drei bis fünf Prozent angemessen wären, läuft Gefahr, schnell mit zwei Monatsmieten in Rückstand zu geraten. »Das berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung«, sagt Bettina Baumgarten. Ist die Minderung ungerechtfertigt, sollte der Mieter schriftlich darauf aufmerksam gemacht werden. Wurde die Miete bereits gemindert, so sollte der Vermieter die Beträge auflisten und eine Rückzahlungsfrist festsetzen.
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