Kosten der Bauarbeiten dürfen anteilig auf die Miete aufgeschlagen werden
Mieter wohnen gerne günstig. Wer aber in einem Altbau lebt, in dem die Heizung nicht richtig funktioniert, die Fenster undicht sind und in dem es viel zu wenige Steckdosen gibt, dürfte in der Regel keine Einwände gegen eine Modernisierung haben. Hausbesitzer, die eine größere Modernisierung planen, müssen ihre Mieter drei Monate im Voraus schriftlich über die anstehenden Arbeiten informieren.
Die Kosten für eine Modernisierung kann der Vermieter auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal. »Nach Abschluss der Bauarbeiten darf er pro Jahr elf Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind«, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Sind alle Kosten abbezahlt, darf die Miete trotzdem auf dem erhöhten Niveau bleiben. Der Vermieter kann allerdings nicht von heute auf morgen loslegen: »Er ist verpflichtet, die Mieter über größere Baumaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich zu informieren. Dabei muss er auch genau beschreiben, welcher Art die Arbeiten sind und welchen Umfang sie haben. Des Weiteren muss er Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben und sich dazu äußern, wie hoch die Mietsteigerung vermutlich ausfallen wird«, so Schick. Nach Durchführung und Abschluss der Arbeiten müsse die Mieterhöhung noch einmal schriftlich erklärt werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens. Werden Arbeiten zu spät angekündigt oder ist die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn Prozent höher als zuvor angegeben, kommt der Mieter zwar nicht um die höhere Miete herum - er muss sie jedoch dann nicht nach drei Monaten, sondern erst neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen Arbeiten, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen. Das wäre zum Beispiel der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Fahrstuhls, einer Zentralheizung oder eines Kabelanschlusses. Bei Modernisierungen im Bereich Wasser oder Energie muss die Einsparung mindestens zehn Prozent betragen, damit der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen darf. Auch für Verbesserungen außerhalb des Hauses wie einen neuen Spielplatz oder neue Parkplätze darf sich der Vermieter das Geld wiederholen. Der Mieter muss den Maßnahmen in der Regel zustimmen, wenn es sich um »vernünftige« Modernisierungen handelt. Ablehnen kann er sie nur, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würden, zum Beispiel, wenn er sehr alt ist, oder wenn die Mieterhöhung mit Blick auf das eigene Einkommen extrem hoch ausfallen würde. Müssen Elektroinstallationen repariert oder defekte Fenster ersetzt werden, sind das Erhaltungsmaßnahmen. Diese muss der Mieter dulden, die Kosten muss er aber nicht mittragen.
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