Beim Wohnungskauf Rechtsfolgen von Teilungserklärung beachten
Ob der Kauf einer Eigentumswohnung zum finanziellen Erfolg wird, kann der Käufer wesentlich beeinflussen. Neben der richtigen Finanzierung kommt es dabei vor allem auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an. Käufer einer Wohnung erwerben auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und Grundstück. Da können später weitere Kosten auf sie zukommen.
»Viel zu oft machen Wohnungskäufer den Fehler, nur nach Schnäppchen Ausschau zu halten. Lage und Qualität der Wohnung messen sie dagegen zu wenig Bedeutung bei«, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Wesentliche Faktoren für den Erfolg der Investition: Modernisierte Bauten finden schneller wieder einen Käufer als unsanierte Wohnkomplexe, gut geschnittene Wohnungen sind in den Augen potenzieller Mieter attraktiver als stark verwinkelte. Wichtig sei es zudem, darauf zu achten, dass genügend Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und Grünflächen in der Nähe sind. Auch die Verkehrsanbindung sollte möglichst gut sein. Besonders gründlich, so Schick, sei die Bausubstanz der Immobilie zu prüfen. Ist das Dach dicht? Sind die Wände trocken? Sind die Mauern einigermaßen schalldicht oder kann man deutlich hören, was die Nachbarn tun? Wie sehen die Wasserrohre aus? Entsprechen die Elektroleitungen den heutigen Anforderungen? Wichtig zu wissen überdies, dass nicht allein die Wohnung Bestandteil des Kaufvertrages ist. Mit dem so genannten Sondereigentum erwirbt man eventuell dazugehörige Kellerräume, Garagen oder Stellplätze. Einzelnen Wohnungseigentümern können außerdem Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. »Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa den Waschraum oder Teile des Gartens, unter Ausschluss aller Anderen zu nutzen«, erläutert Schick. Käufer sollten genau darauf achten, dass alles wie besprochen im Vertrag steht und die Übereinstimmung der Vereinbarung mit der Teilungserklärung überprüfen. Wurde nämlich ein Garagenstellplatz mit verkauft und stellt sich später heraus, dass dieser nach der Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum gehört, kann der Wohnungsbesitzer ihn im Extremfall nicht nutzen. Auch müsse der Käufer sich darüber im Klaren sein, dass er mit dem Vertrag einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und am Grundstück erwerbe und entsprechend einen Teil der Kosten zu tragen habe, den diese verursachen. »Regelungen über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten stehen in der Teilungserklärung. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese vor der Beurkundung des Kaufvertrages unbedingt aushändigen lassen«, rät der auf Immobilienrecht spezialisierte Notar Uwe Bethge. Genauso wichtig seien die Protokolle der Eigentümerversammlungen. »Auch diese sind bindend für den Käufer.« Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufge- bracht. Deshalb sollte sich der Käufer vor Vertragsschluss darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist und ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um erforderliche Reparaturen zu bezahlen. »Ist das nicht der Fall oder ist die Rücklage sehr gering, können erhebliche Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen«, warnt Bethge.
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